潘石屹，一个王朝的背影！

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从潘石屹的建外SOHO说起

2004年的夏天，我初到北京，当时的北京房地产市场仍不温不火无人关注，四环内的房子不过五六千元。

我有一个大学校友在国贸的建外SOHO做售楼，我去找他叙旧，在他带领下参观了当时在北京最火的楼盘——建外SOHO，它的打造者是当时声名如日中天的潘石屹。

当我看到这个位于国贸附近样貌奇特的白色大楼组群建筑时，感慨潘石屹如果是画家，一定是先锋派的代表人物。

建外SOHO拿的是住宅用地，然而潘石屹立志要把它打造成完全不同于普通住宅的特立独行的建筑，这个总占地面积70万平米的项目，占据了国贸附近最大的黄金地块，由18栋公寓、2栋写字楼和大量裙楼组成，所有楼体外立面都是白色，无阳台，统一的巨大落地窗，在阳光下熠熠生辉。

每户分割面积从90平到700平不等，户型巨大，室内结构更像写字楼而非住宅。当我提出疑问时，朋友骄傲地告诉我，潘总打造的是全新的人居项目，不是传统的住宅楼项目，SOHO顶楼的天窗都是全玻璃的，追求人与自然的合二为一。

▼建外SOHO

彼时建外SOHO的售价是13000元，是2004年的天价！

在潘石屹个人光环的大力加持下，在著名的“长城脚下的公社”发布会的大力宣传下，当时建外SOHO的销售奇佳，很多京城富豪、山西陕西的煤老板整层整层地买进建外SOHO。

我只知道，那位销售建外SOHO的朋友在一年之后就买车买房，然后开始转战潘老板的SOHO尚都。

今天，2017年，建外SOHO的价格是多少?链家均价：55000元，升值4.2倍，而当年它旁边卖5000元的住宅今天卖多少呢，10万元，升值20倍。

当年大量买进建外SOHO的业主今天如果有机会见到潘石屹，他一定会问“为什么，为什么，为什么?”

为什么?我想潘石屹也会很无奈，因为他算准了中国房地产这一波波澜壮阔的行情，却估错了它的走向。

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当艺术家误入房地产

一切都是性格使然。

潘石屹如果不进房地产这一行，我想他一定是一个才华横溢的艺术家，即使后来入了房地产功成名就，潘石屹仍不忘他最初的梦想。

同其他很多闷声发大财的房地产商相比，潘石屹一直很高调，他出书、开微博、做广告代言，数次在电影中出演角色，甚至最近还参加了真人秀节目。

正是因为不甘平凡和不愿效仿他人，潘石屹对传统的住宅建筑一向嗤之以鼻，他追求前卫、现代化的建筑风格与理念，追求光与影、力与美的结合。

所以，才有了建外SOHO这样的前卫建筑，所以，才有了望京SOHO、银河SOHO和   SOHO尚都这些不平凡如艺术品一样的建筑群。

▼望京SOHO

▼银河SOHO

▼SOHO尚都

写到这里，我真的很想致敬老潘，中国的房地产商，像潘石屹这样有梦想的建筑师太少，只会复制粘贴建住宅群的地产富豪太多。

然而，市场给老潘开了一个无情的玩笑。中国十多年波澜壮阔的房地产进程，老潘主导的这类建筑并不是主流。

中国人民很富裕，然而，也很保守和现实，人们需要的只是最适合居住的住宅，它可以不花哨不美观，甚至可以很破旧，它只要有厅、有卧室、有厨房卫生间阳台即可，人们只愿意为这样的房子，支付大量的溢价。

所以，北上深的各类老破旧住宅涨上天，而潘石屹占据了绝佳位置的建外SOHO只能黯然神伤。

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潘石屹的两次转型

1995年，潘石屹与妻子潘欣共同创立了SOHO中国，公司自创建之日起就立足于开发各类商业地产项目，在北京、上海等地开发了包括SOHO现代城、建外SOHO、光华路SOHO、SOHO尚都、银河SOHO、望京SOHO、外滩SOHO、虹口SOHO、SOHO世纪广场等多个SOHO项目，项目基本都位于黄金地段，大部分以商业办公为主。

这些项目大多声名远震、造型奇特，令人过目不忘，然而，2010年，潘石屹的SOHO帝国在达到颠峰之后开始衰落，这一年，SOHO中国的销售额达到了历史性的283亿元。

也就是从这一年开始，中国房地产的住宅和商业项目逐渐开始出现倒挂，住宅项目售价屡创新高，而商业项目售价增幅缓慢。

潘石屹从2009年开始，在上海高调布局，累计在上海投资了12个地产项目，需要支付的资金达到260亿元。

如果项目再同时开工，需要投入的现金高达数百亿，而商业地产前期支付的高昂地价与后期增幅缓慢的售价，加上人们对商业地产投资兴趣的逐渐减弱，潘石屹的资金压力可想而知。

2012年8月，潘石屹宣布SOHO中国实施转型。

潘石屹宣布，SOHO中国从散售模式转为自持收租，并列举了转型的三个原因，分别是持有物业提升资产价值、盈利收窄但稳定可控、转售为租可减轻税负。

潘石屹希望完成从卖鸡变成卖蛋的转换，让SOHO中国持有的物业像生蛋的鸡一样永远为公司创造价值。

然而不过两年之后，潘石屹就开始大举出售旗下物业，2014年6月，SOHO中国宣布以35.73亿整售上海虹口SOHO，7月4日，潘石屹宣布启动光华路SOHO、凌空SOHO两个项目的整售，不过三年，潘石屹通过旗下地产项目套现超过200亿元。

以致于那段时间在传出李嘉诚跑路、王健林跑路之后，潘石屹要跑路的说法甚嚣尘上，外界开始纷纷猜测SOHO中国本次转型并不成功。

2015年8月20日，SOHO中国交付了一份惨淡的年中报，3.93亿人民币的营业收入和4.39亿元的租金收入，和2010年超200亿元营收比起来简直惨不忍睹。

中午发出业绩，下午开盘即暴跌，最终收于3.94港元，跌幅12.25%，至9月末，股价一直在3港元左右苦苦挣扎。

而早在2015年年初，潘石屹就开始试水SOHO中国的第二次转型，SOHO 3Q模式，即共享办公模式，以灵活前卫的空间设计，满足不同阶段的项目化的、碎片化的办公需要，用户可以只租一个星期，只租一张办公桌或一间办公室，类似于毛大庆的“优客工场”模式，更受初创型公司、创意企业青睐。

目前，SOHO 3Q在北京、上海的自持核心物业已经建有19个中心，17000个工位。

2017年，SOHO中国发布了年中业绩报告，公司实现营业额10.7亿元，同比上升47%，租金收入8.18亿元，同比上升17%。

SOHO中国的业绩在艰难回升，但是，这个著名房企一年的营收已经拿不起一线城市一个像样的地块了。

而当年同期起步的地产小伙伴们，同样做商业地产掌舵万达帝国的王健林，已经问鼎中国首富，更不用提后来崛起的恒大、绿城、融创中国等知名房企动辄几十亿、几百亿跑马圈地的全国性扩张了。

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只有一个潘石屹

如今的潘石屹仍忙于在武汉、深圳、长沙各个城市飞来飞去，推销他的SOHO 3Q办公理念，已经与房产大佬的身影渐行渐远，而王健林的“先挣他一个亿”的小目标对潘总来说已成为一个不大不小的目标。

这一切都源于2004年那个燥热的夏天，建外SOHO的成功，长城脚下发布会的狂欢，潘石屹的个人荣誉达到顶峰。

而伴随着中国楼市十多年来谜一样的成长轨迹，潘石屹带着他的SOHO中国渐渐远离了中国楼市的主场，从牌桌上的发牌者成为了牌桌边的旁观者。

这是时代的选择，并不是潘石屹的个人问题。二十年来，他带给了国人许多关于建筑的启蒙和理念。我相信SOHO有许多建筑是因为潘的坚持，在大大增加了建筑成本的同时却并未提高销售收益，这些建筑最终都带着潘石屹的个人印记，成为了都市一道过目不忘的风景。

但愿有更多有个性有梦想的地产商出现在中国。

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本期留言值班编辑：十一侠